Un tema sempre attuale e non semplice da affrontare date le infinite variabili che lo contraddistinguono. Innanzitutto tentiamo di fare un po' di chiarezza: non spetta all’amministratore di condominio risolvere tutte le eventuali liti tra condomini. Pensiamo per esempio ai rumori soprattutto nel caso in cui il regolamento condominiale non individui orari di silenzio o regole specifiche approvate da tutti gli interessati in regolare assemblea. Distinguiamo i casi : se il rumore è percepibile da tutto il palazzo o dal circondario si è in presenza del reato di disturbo della quiete pubblica e, in tal caso, sarà possibile chiamare polizia o carabinieri. Se invece il rumore, pur intollerabile, non è tale da molestare molte persone, allora siamo dinanzi a un illecito civile. In tal caso, chi viene infastidito dal chiasso del condomino del piano di sopra, dalle feste sul terrazzo o dal latrato dei cani deve rivolgersi a un avvocato affinché, dopo aver diffidato il responsabile, lo citi in tribunale. Il giudizio è rivolto ad ottenere un’inibitoria, da parte del giudice, al protrarsi delle molestie. Altro punto dolente è l'uso di parti comuni come cortile, scale e ascensore: non si può occupare per molto tempo l’ascensore così come non lo si può usare per scopi diversi, ad esempio come montacarichi di oggetti molto pesanti. È sempre ammesso l’uso delle parti comuni e le opere sulle stesse senza l’autorizzazione dell’assemblea purché non si impedisca agli altri di fare altrettanto e non si modifichi la destinazione d’uso. Così ad esempio è possibile usare il tetto per l’impianto fotovoltaico senza occupare troppo spazio. Si può usare il cortile per il gioco dei ragazzi. Per quanto concerne poi l'aspetto ecologico si possono piantare vegetali sulle aree verdi senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea. Gli alberi, di regola, non possono essere abbattuti, a meno che non siano ammalati o creino una situazione di pericolo per persone e cose, oppure quando sono stati piantati troppo vicino al confine della proprietà. L’operazione, in ogni caso, è subordinata al rilascio dell’autorizzazione comunale. La normativa varia da Comune a Comune (alcuni richiedono l’autorizzazione per tutte le specie di albero, anche se si tratta di pianta non più vegeta, mentre altri la escludono per alcune specie: per es. per quelle da frutto). L’abbattimento degli alberi del giardino condominiale per trasformare quest’area in parcheggio nell’interesse del condominio può essere deliberato con il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 4/5 del valore dell’edificio (800/1.000), trattandosi di cambiare la destinazione di una parte comune (primo comma art. 117-ter Codice civile).
In mancanza di regolamenti o usi locali si è tenuti ad osservare una distanza variabile a seconda del tipo di albero. Per quelli ad alto fusto – per es. pini, cipressi, noci – la distanza è di tre metri dal confine. Per gli alberi di non alto fusto – quelli i cui rami si diffondono a un’altezza non superiore a tre metri – la distanza è di un metro e mezzo. Per viti, arbusti, siepi e piante da frutta di altezza non superiore a due metri e mezzo, infine, la distanza è di 50 centimetri. Se però le siepi sono di ontano, castagno o altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, la distanza dev’essere di un metro (due metri per le robinie). La distanza va calcolata al tempo della messa a dimora e si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero o al luogo in cui fu fatta la semina. La caduta di foglie da alberi e arbusti è fenomeno del tutto naturale, per cui il proprietario di un albero non è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 Codice civile (danni causati da cose in custodia), dei danni provocati dalla loro caduta sulla pavimentazione del fondo confinante (Corte di Cassazione 9/8/2007, n. 17493). Successivamente, però, la Suprema Corte (sentenza n. 1260 del 21/1/2008) ha stabilito che, se le foglie che cadono dagli alberi del giardino confinante con il condominio ostruiscono gronde e tombini, si è nel diritto di pretendere dal vicino il rimborso delle spese sostenute per liberare questi impianti. Sulla scorta di questa indicazione, e dell’art. 2043 del Codice civile, che obbliga l’autore di qualsiasi fatto doloso o colposo che provochi ad altri un danno a risarcirlo, il condomino sul cui balcone cada una notevole quantità di foglie provenienti dalle piante rampicanti coltivate sul sovrastante terrazzo, può adire l’Autorità Giudiziaria chiedendo la rimozione degli arbusti o comunque il risarcimento del danno da valutarsi in via equitativa.Se gli alberi si trovano nel giardino di proprietà del condomino e sono funzionali al decoro dell’intero edificio, per cui la potatura avviene per soddisfare anche questa esigenza, si può pretendere che il condominio contribuisca alla spesa. L’esistenza di questo presupposto dev’essere provata dal condomino interessato a dividere la spesa con gli altri (Corte di Cassazione 18/4/1944, n. 3666).
Alfonso Maria Liguori
